Seguro decenal sin OCT, la solución para los autopromotores

3 noviembre, 2010 por Sergio Dejar una respuesta »

El otro día me llamó un cliente y me contó una larga historia. En el año 2002 decidió comprarse una parcelita en la sierra madrileña y hacerse un chalet de fin de semana. Dos plantas, piscina, un jardín inmenso para que jugaran su hija y sobrinos. Se había hecho hasta un huertecito y todo.

Con la hipoteca no tuvo problemas. Le financiaron hasta el 100%, eso sí, a costa de que sus padres hicieran de avalistas en la operación, ya que no podía poner su propia casa de aval al tener otra hipoteca sobre ella.

El caso es que los tiempos cambiaron, los tipos de interés se dispararon y durante cierto tiempo pudieron tirar de algunos ahorrillos para hacer frente a las dos hipotecas. “Bueno, ya vendrán tiempos mejores”, es lo que se decía.

Sin embargo, los tiempos mejores han sido que la empresa donde llevaba 15 años trabajando entró en suspensión de pagos y, finalmente, cerró. 45 años, dos hipotecas, una hija de 10 y no habían hecho nada mas que empezar los problemas.

La solución: vender su chalet de fin de semana en la sierra de Madrid. Y, aunque fué  difícil, al cabo de cierto tiempo encontró comprador. Perfecto, incluso iba a sacar 50.000 euros de beneficio con la venta. Le daría para recuperar los ahorros que perdió y, al menos, estar cierto tiempo tranquilo hasta volver a encontrar trabajo.

Acudieron al notario y cuál fue su sorpresa cuando el mismo le pidió el “seguro decenal” de la casa. “¿Qué es eso?” le preguntó mi cliente con cara de incredulidad. El notario, con cara de notario, reclinándose en su silla, añadió: “¿Cómo que qué es eso?. Sr…… desde el año 2.000, es obligatorio que los promotores (usted, por ejemplo) que quieran vender sus viviendas que se construyeron hace menos de 10 años, contraten un seguro que garantice a los compradores que si la vivienda tiene problemas estructurales, la aseguradora les indemnizará con el valor de la edificación. Es una manera de garantizar a los compradores que lo que van a adquirir no es un castillo de naipes”. “Entiendo”, dijo mi cliente, “¿y eso cuánto vale?”. “No tengo ni idea, pero existen  muchas aseguradoras, pregúntele a Mapfre, Allianz, Axa.., ya sabe”.

Esa misma tarde se puso manos a la obra. En la primera que preguntó le dijeron que si la obra había sido controlada por una OCT “¿Una qué?, ¿qué es una OCT?”, preguntó mi cliente. “Sr….,” le dijo el de la aseguradora, “por su pregunta y por su cara entiendo que no la contrató en su momento. Una OCT, organismo de control técnico, es una empresa que supervisa los trabajos de su obra desde el inicio hasta el fin. Trata de que todo el mundo, los agentes de la edificación (constructor, arquitecto, aparejador…), hagan bien su trabajo. Sin los informes favorables de esa OCT no podemos emitir su póliza decenal, y no vale contratar ahora una OCT, no serviría de nada, ya que no se puede saber si el trabajo está bien hecho a posteriori, la obra sufriría grandes destrozos durante las pruebas y estos mismos destrozos podrían hacer peligrar la estabilidad de la vivienda. Imposible, lo siente”.

¿Y ahora qué?. La vivienda no se va a caer, eso está claro. Lleva ya varios años en pie y si no se ha caído ya, no se va a caer ahora. Total, que empezó a investigar por internet hasta que dio conmigo.

Después de contarme la historia que he relatado, le dije “¿Cuál es su grado de paciencia?.” Se quedó extrañado de mi pregunta. “Me explicaré”, le dije. “Verá, entiendo que usted está apremiado por un comprador que no quiere perder, vistos los tiempos que corren, y también porque pasan los meses y la hipoteca se la siguen cobrando igualmente. Para tranquilizarle le diré que su problema, entre comillas, tiene solución. Bueno, tiene solución si la obra ha sido ejecutada como dios manda y todo el mundo ha hecho bien su trabajo. Sin embargo, son tantos documentos que, en el mejor de los casos, teniendo toda la documentación que le voy a pedir, tardaremos en tener la póliza alrededor de 20 días o un mes y esto, muchas veces, es desesperante”. “No, no, la casa está perfecta. Pueden venir a verla si quieren”, me dijo el. “No hace falta Sr…, tan solo nos tiene que enviar la documentación que le voy a pedir: el estudio geotécnico, el proyecto, el libro de órdenes, el acta de recepción y el certificado final de obra”. “Voy a hablar con mi arquitecto y recopilar toda la documentación que me pides”, fueron sus palabras.

Al día siguiente me volvió a llamar: “Sergio, tengo todo menos el estudio geotécnico. El arquitecto me ha dicho que no hizo falta hacerlo. Que no era obligatorio y que, además, él ha hecho muchas viviendas por la sierra de Madrid. Que toda la sierra de Madrid es una montaña de granito”. “Sr….”, le dije yo “El estudio geotécnico es obligatorio realizarlo para cada obra que se va a ejecutar. Cómo vamos a saber sobre lo que se construye, cómo vamos a saber si el terreno aguantará la presión, si debemos emplear cementos sulfo-resistentes, o zapatas de mayor tamaño, etc. Su vivienda está hecha con cemento, ¿no?”,  le pregunté. “Si” , fue su respuesta , ”entonces la ley es clara, es obligatorio que se haya hecho un estudio geotécnico del terreno y, esto, debería habérselo informado el arquitecto en su día”.

No es la primera vez que me he encontrado ante este hecho, con lo que tampoco me detengo mucho en ello. Mi función no es calentar la cabeza del cliente, sino darle soluciones. A ellos les corre prisa tener el seguro y, como me dijo un profesor de derecho en la universidad, para qué insultar al funcionario de la ventanilla que no realizar o no quiere realizar bien su trabajo, si tal vez mas tarde necesitemos de su ayuda.

“Sr….., debemos encargar un estudio geotécnico rápidamente. Seguramente, su casa esté bien hecha, pero los técnicos de la aseguradora no lo van a entender si no tenemos un estudio geotécnico firmado por una empresa de geotécnia”.

3.000 euros le costó el estudio geotécnico, del cual se desprendían algunos datos que necesitamos que aclarara el arquitecto. Uff, menos mal que no le insultamos, porque haber cómo le pedíamos ahora cualquier favor.

En cuanto a la demás documentación, la reunió rápidamente. Tuvimos que posponer la firma de la venta para un mes después. La aseguradora tardó 20 días en darnos el ok técnico a toda la documentación que habíamos aportado. ¿El coste? 3.000 euros de seguro. Era una vivienda unifamiliar y en este tipo de viviendas el coste suele ser siempre el mismo. Total, que el seguro le salió por 3.000 de geotécnico + 3.000 de seguro.

¿Seguro que hay a muchos particulares que esta historia les es familiar?.

Seguro Decenal sin OCT

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7 comentarios

  1. eb dice:

    Despues de leer este post, se me ocurre que tal vez puedas darme algo de información sobre mi caso. Nos hemos comprado un chalecito de fin de semana en septiembre que se construyó hace 6 años y no tiene seguro decenal por lo que en la firma de escrituras constaba un parrafo en la que nos dabamos por enterados como compradores. El caso es que ahora se ponen en contacto con nosotros de la notaria para firmar una corrección de la escritura referente a este tema ya que se incluye un parrafo en el que el vendedor al no aportar seguro debe justificar que ha vivido alli y así debe constar. Bueno el caso es que el vendedor no da señales de vida.
    Por lo visto sin eso no registran la casa. Como comprador ¿que me supone a mi esta situación?. Entiendo que esto debería haberse contemplado antes de pagarle la casa al vendedor el día de la firma de la escritura. Si no firma que ppodemos hacer y… la casa es mia o no??? yo firme la escritura con un notario y pagué lo acordado al vendedor.
    Espero que puedas ayudarnos porque estamos un poco perdidos e intranquilos con este tema

  2. Sergio dice:

    Imagino que ese párrafo que quieren poner en la escritura viene a ser algo así como “exonero de la obligación de contratar el seguro decenal al vendedor”. Cuidado!! Aquí estas diciendo que si te vende una castaña de casa y se cae dentro de un año, tu no ves ni un duro y además le quitas de toda responsabilidad. La LOE, ley de ordenación de la edificación, quería evitar este tipo de situaciones y por eso dice claramente que el vendedor está obligado a contratar dicho seguro. Los registradores han venido haciendo la “vista gorda” en estos asuntos y con lo de “exonerar del seguro al vendedor” lo daban por subsanado. Y a cruzar los dedos para que lo que te venden esté bien construido.
    En primer lugar, yo que tu, realizaría una “consulta vinculante” con el colegio de registradores. Es decir, contarles tu caso en específico y que te contesten por escrito a tu pregunta. Te guardas bien esa respuesta y haber qué te cuenta tu notario, porque me da la sensación de que ha metido la pata y no sabe por donde salir.
    Ellos son los que mejor te van a dar una solución en cuanto a la situación de la propiedad de la casa, una solución oficial.
    Como última solución, realizar el seguro decenal ahora (ojo que la tramitación lleva su tiempo). Toda la documentación de la obra (proyecto, planos, acta de recepción, etc) está visada y guardada en el colegio de arquitectos de tu provincia y vosotros, como propiedad, podéis solicitar una copia de la misma. Os cobran unas tasas por entregaros copia, pero os la dan.

  3. martina dice:

    Hola, en relación al seguro decenal, os voy a exponer un caso diferente, a ver aquí que es lo que aplica:
    estamos interesados en comprar una casita con terreno en el campo para ir a pasar los fines de semana. La casita en cuestión se construyó en 1980, el vendedor la recibió en herencia en 2003 y en 2009 hizo la “Escritura de declaración de obra antigua”, para lo que presentó un certificado de un arquitecto. Dicho certificado simplemente expone lo que se aprecia visualmente, es decir, los metros, las lindes, la referencia catastral y en el apartado “ESTADO CONSTRUCTIVO” dice: “Se trata de una vivienda unifamiliar completamente acabada”. O sea, que no dice nada que no supiéramos. No tiene ningún contenido técnico.
    La pregunta es, al estar construida la casa desde 1980 (y dudo que haya ningún proyecto), y la declaración desde 2009, ¿tiene que suscribir el vendedor seguro decenal para vendérnosla?.
    Gracias y saludos

  4. admin dice:

    Hola Martina,

    tu caso es uno de esos casos en los que la subjetividad del registrador que te toque tiene mucho que ver.

    Al igual que en el caso anterior, te recomiendo preguntar en el colegio de registradores para que te respondan por escrito, pues lo que yo te puedo responder aquí es una interpretación muy personal de lo que dice la ley. Y el registrador luego va y dice todo lo contrario.

    A mi entender, si la “Escritura de declaración de obra antigua” toma como fin de obra el año 2009, la hemos fastidiado porque, si aplicamos al pie de la letra lo que dice la ley, entonces vas a tener que suscribir un seguro decenal.

    Sin embargo, para estos casos atípicos, los registradores están abiertos a soluciones alternativas, como, por ejemplo, la exoneración de la obligación de contratar un seguro decenal.

    En fin, que caben varias opciones, y la respuesta o el camino que tendrás que elegir, te lo dará el Registro.

    Por otra parte, si al final tienes que contratar el seguro decenal, la principal documentación que te van a pedir es el Estudio Geotécnico y el Proyecto y, por lo que me dices, la vivienda carece de ellos. Tendrías que elaborar a posteriori dicha documentación y ¿qué arquitecto te va a hacer a posteriori dicho proyecto y se hace responsable de ello si ya está construido? Yo apuesto que ninguno. O si lo hace, te va a salir mas caro el “collar que el perro”.

    Te recomiendo que busques una salida alternativa que nada tenga que ver con la contratación de un seguro decenal, pues obligatoriamente tienes que aportar documentación que no tienes (y seguramente no podrás nunca conseguir).

    Habla con el Registro y, por favor, comentanos finalmente la solución.

  5. piniki dice:

    Buenas noches. Con relación al tema expuesto quisiera comentar lo que me está ocurriendo a mí a ver si pueden ayudarme pues la verdad no se me ocurre que hacer.
    El caso es que desde hace unos meses, concretamente ocho, pretendo adquirir en propiedad un local cercano a mi casa de unos 50 metros cuadrados aproximadamente. Pero llegado el día de firmar en notaría, la señora notaría nos informa a mi mujer y a mí que el local en cuestión aparece en las escrituras del vendedor como local en construcción y por tanto no inscrito en el registro de la propiedad, instándonos ella misma a que solucionemos el problema junto al vendedor. A partir de aquí comienza un espinoso camino de impedimentos para obtener la documentación necesaria, impedimentos que culminan en el momento en el que descubrimos que ni el local ni el edificio en el que se inserta cuentan con seguro decenal. El motivo, entiendo yo, se debe a que el promotor se acogió a la modificación de la LOE, según la cual no tenía por qué contratar el seguro decenal al haberse tratado de una autopromoción compuesta por su vivienda uni

  6. piniki dice:

    (Perdón por el error del comentario anterior pero lo he remitido involuntariamente sin haberlo terminado, lo remito de nuevo al completo)

    Buenas noches. Con relación al tema expuesto quisiera comentar lo que me está ocurriendo a mí, a ver si pueden ayudarme pues la verdad no se me ocurre que hacer.
    El caso es que desde hace unos meses, concretamente ocho, pretendo adquirir en propiedad un local cercano a mi casa de unos 50 metros cuadrados aproximadamente. Pero llegado el día de firmar en notaría, la señora notaría nos informa a mi mujer y a mí que el local en cuestión aparece en las escrituras del vendedor como local en construcción y por tanto no inscrito en el registro de la propiedad, instándonos ella misma a que solucionemos el problema junto al vendedor. A partir de aquí comienza un espinoso camino de impedimentos para obtener la documentación necesaria, impedimentos que culminan en el momento en el que descubrimos que ni el local ni el edificio en el que se inserta cuentan con seguro decenal, de ahí el hecho de que aparezca como obra en contrucción y no haya sido registrado en la propiedad.
    El motivo, entiendo yo, se debe a que el promotor se acogió a la modificación de la LOE, según la cual no tenía por qué contratar el seguro decenal al tratarse de una autopromoción compuesta por su vivienda unifamiliar y dos locales comerciales situados en los bajos de dicha vivienda, uno de los cuales pretendo adquirir.
    Según lo expuesto entiendo que le corresponde al vendedor formalizar el seguro decenal abarcando el resto de años, concretamente 5-6 años aproximadamente, que aún quedan hasta cumplir los 10 años según ley desde que se construyó. Pero considerando que durante la construcción del edificio ni se formalizó el seguro decenal ni se requirieron los servicios de ninguna empresa externa de control (OCT) intuyo que contratar ahora el seguro, si alguna compañía aseguradora se presta a ello, puede salir por un pico importante. Es por ello que como comprador me estoy llegando a plantear asumir el riesgo y renunciar al seguro decenal (con el fin de que el trato no se vaya al traste y me quede sin el local sobre el cual tengo tanto interés), pero en ese caso, ¿podría formalizar la escritura legalmente e inscribir al local en el registro de la propiedad o tendría que escriturarlo como obra en construcción y registrarlo en la propiedad una vez pasados los 10 años de finalizada la contrucción? Por otro lado si el vendedor decidiese formalizar el seguro decenal, ¿podría hacerse un seguro decenal del local únicamente o habría que contratarlo de todo el edificio?
    Pues nada este es el dilema que tengo encima, espero haber expuesto mis ideas adecuadamente, a ver si me podéis aclarar algo al respecto.
    Muchísimas gracias de antemano.
    Saludos.

  7. admin dice:

    Todo tiene solución y tu caso es bastante común.
    La LOE lo que dice es que quedan exentos de la contratación del seguro decenal los autopromotores de “una única vivienda unifamiliar” que no vaya a ser destinada a la venta. Es decir, no quedan exentos los edificios de viviendas, como tu caso, ya que se trata de una vivienda mas locales y se considera edificio, por lo que no es vivienda unifamiliar y no queda exento.
    Me da la impresión de que el promotor se dió cuenta de este hecho cuando fué a escriturar, le dijeron que era un edificio y que tenía que presentar el seguro decenal y entonces se quedó colgado con el seguro, porque hace 5 años ninguna aseguradora le hacía el seguro si no había contratado antes de comenzar las obras, un Organismo de Control Técnico (OCT) que le supervisara las mismas durante su ejecución.
    A día de hoy es distinto, se pueden contratar seguros decenal sin oct. Ten en cuenta, eso sí, que se hace el seguro por los diez años y se cobra por los diez años, aunque le queden 5 o 6 para cumplirse los diez.
    El coste, si es una construcción estandar, es decir, que no tenga elementos que agraven el riesgo de asegurar la obra (por ejemplo, vigas de madera, elementos constructivos novedosos, pendiente grande del terreno…) rondará, con impuestos incluidos, entre los 2.500 y 3.000 euros.
    Échale un vistazo a esto: seguro decenal sin oct

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