El otro día me llamó un cliente y me contó una larga historia. En el año 2002 decidió comprarse una parcelita en la sierra madrileña y hacerse un chalet de fin de semana. Dos plantas, piscina, un jardín inmenso para que jugaran su hija y sobrinos. Se había hecho hasta un huertecito y todo.
Con la hipoteca no tuvo problemas. Le financiaron hasta el 100%, eso sí, a costa de que sus padres hicieran de avalistas en la operación, ya que no podía poner su propia casa de aval al tener otra hipoteca sobre ella.
El caso es que los tiempos cambiaron, los tipos de interés se dispararon y durante cierto tiempo pudieron tirar de algunos ahorrillos para hacer frente a las dos hipotecas. “Bueno, ya vendrán tiempos mejores”, es lo que se decía.
Sin embargo, los tiempos mejores han sido que la empresa donde llevaba 15 años trabajando entró en suspensión de pagos y, finalmente, cerró. 45 años, dos hipotecas, una hija de 10 y no habían hecho nada mas que empezar los problemas.
La solución: vender su chalet de fin de semana en la sierra de Madrid. Y, aunque fué difícil, al cabo de cierto tiempo encontró comprador. Perfecto, incluso iba a sacar 50.000 euros de beneficio con la venta. Le daría para recuperar los ahorros que perdió y, al menos, estar cierto tiempo tranquilo hasta volver a encontrar trabajo.
Acudieron al notario y cuál fue su sorpresa cuando el mismo le pidió el “seguro decenal” de la casa. “¿Qué es eso?” le preguntó mi cliente con cara de incredulidad. El notario, con cara de notario, reclinándose en su silla, añadió: “¿Cómo que qué es eso?. Sr…… desde el año 2.000, es obligatorio que los promotores (usted, por ejemplo) que quieran vender sus viviendas que se construyeron hace menos de 10 años, contraten un seguro que garantice a los compradores que si la vivienda tiene problemas estructurales, la aseguradora les indemnizará con el valor de la edificación. Es una manera de garantizar a los compradores que lo que van a adquirir no es un castillo de naipes”. “Entiendo”, dijo mi cliente, “¿y eso cuánto vale?”. “No tengo ni idea, pero existen muchas aseguradoras, pregúntele a Mapfre, Allianz, Axa.., ya sabe”.
Esa misma tarde se puso manos a la obra. En la primera que preguntó le dijeron que si la obra había sido controlada por una OCT “¿Una qué?, ¿qué es una OCT?”, preguntó mi cliente. “Sr….,” le dijo el de la aseguradora, “por su pregunta y por su cara entiendo que no la contrató en su momento. Una OCT, organismo de control técnico, es una empresa que supervisa los trabajos de su obra desde el inicio hasta el fin. Trata de que todo el mundo, los agentes de la edificación (constructor, arquitecto, aparejador…), hagan bien su trabajo. Sin los informes favorables de esa OCT no podemos emitir su póliza decenal, y no vale contratar ahora una OCT, no serviría de nada, ya que no se puede saber si el trabajo está bien hecho a posteriori, la obra sufriría grandes destrozos durante las pruebas y estos mismos destrozos podrían hacer peligrar la estabilidad de la vivienda. Imposible, lo siente”.
¿Y ahora qué?. La vivienda no se va a caer, eso está claro. Lleva ya varios años en pie y si no se ha caído ya, no se va a caer ahora. Total, que empezó a investigar por internet hasta que dio conmigo.
Después de contarme la historia que he relatado, le dije “¿Cuál es su grado de paciencia?.” Se quedó extrañado de mi pregunta. “Me explicaré”, le dije. “Verá, entiendo que usted está apremiado por un comprador que no quiere perder, vistos los tiempos que corren, y también porque pasan los meses y la hipoteca se la siguen cobrando igualmente. Para tranquilizarle le diré que su problema, entre comillas, tiene solución. Bueno, tiene solución si la obra ha sido ejecutada como dios manda y todo el mundo ha hecho bien su trabajo. Sin embargo, son tantos documentos que, en el mejor de los casos, teniendo toda la documentación que le voy a pedir, tardaremos en tener la póliza alrededor de 20 días o un mes y esto, muchas veces, es desesperante”. “No, no, la casa está perfecta. Pueden venir a verla si quieren”, me dijo el. “No hace falta Sr…, tan solo nos tiene que enviar la documentación que le voy a pedir: el estudio geotécnico, el proyecto, el libro de órdenes, el acta de recepción y el certificado final de obra”. “Voy a hablar con mi arquitecto y recopilar toda la documentación que me pides”, fueron sus palabras.
Al día siguiente me volvió a llamar: “Sergio, tengo todo menos el estudio geotécnico. El arquitecto me ha dicho que no hizo falta hacerlo. Que no era obligatorio y que, además, él ha hecho muchas viviendas por la sierra de Madrid. Que toda la sierra de Madrid es una montaña de granito”. “Sr….”, le dije yo “El estudio geotécnico es obligatorio realizarlo para cada obra que se va a ejecutar. Cómo vamos a saber sobre lo que se construye, cómo vamos a saber si el terreno aguantará la presión, si debemos emplear cementos sulfo-resistentes, o zapatas de mayor tamaño, etc. Su vivienda está hecha con cemento, ¿no?”, le pregunté. “Si” , fue su respuesta , ”entonces la ley es clara, es obligatorio que se haya hecho un estudio geotécnico del terreno y, esto, debería habérselo informado el arquitecto en su día”.
No es la primera vez que me he encontrado ante este hecho, con lo que tampoco me detengo mucho en ello. Mi función no es calentar la cabeza del cliente, sino darle soluciones. A ellos les corre prisa tener el seguro y, como me dijo un profesor de derecho en la universidad, para qué insultar al funcionario de la ventanilla que no realizar o no quiere realizar bien su trabajo, si tal vez mas tarde necesitemos de su ayuda.
“Sr….., debemos encargar un estudio geotécnico rápidamente. Seguramente, su casa esté bien hecha, pero los técnicos de la aseguradora no lo van a entender si no tenemos un estudio geotécnico firmado por una empresa de geotécnia”.
3.000 euros le costó el estudio geotécnico, del cual se desprendían algunos datos que necesitamos que aclarara el arquitecto. Uff, menos mal que no le insultamos, porque haber cómo le pedíamos ahora cualquier favor.
En cuanto a la demás documentación, la reunió rápidamente. Tuvimos que posponer la firma de la venta para un mes después. La aseguradora tardó 20 días en darnos el ok técnico a toda la documentación que habíamos aportado. ¿El coste? 3.000 euros de seguro. Era una vivienda unifamiliar y en este tipo de viviendas el coste suele ser siempre el mismo. Total, que el seguro le salió por 3.000 de geotécnico + 3.000 de seguro.
¿Seguro que hay a muchos particulares que esta historia les es familiar?.
Despues de leer este post, se me ocurre que tal vez puedas darme algo de información sobre mi caso. Nos hemos comprado un chalecito de fin de semana en septiembre que se construyó hace 6 años y no tiene seguro decenal por lo que en la firma de escrituras constaba un parrafo en la que nos dabamos por enterados como compradores. El caso es que ahora se ponen en contacto con nosotros de la notaria para firmar una corrección de la escritura referente a este tema ya que se incluye un parrafo en el que el vendedor al no aportar seguro debe justificar que ha vivido alli y así debe constar. Bueno el caso es que el vendedor no da señales de vida.
Por lo visto sin eso no registran la casa. Como comprador ¿que me supone a mi esta situación?. Entiendo que esto debería haberse contemplado antes de pagarle la casa al vendedor el día de la firma de la escritura. Si no firma que ppodemos hacer y… la casa es mia o no??? yo firme la escritura con un notario y pagué lo acordado al vendedor.
Espero que puedas ayudarnos porque estamos un poco perdidos e intranquilos con este tema
Imagino que ese párrafo que quieren poner en la escritura viene a ser algo así como “exonero de la obligación de contratar el seguro decenal al vendedor”. Cuidado!! Aquí estas diciendo que si te vende una castaña de casa y se cae dentro de un año, tu no ves ni un duro y además le quitas de toda responsabilidad. La LOE, ley de ordenación de la edificación, quería evitar este tipo de situaciones y por eso dice claramente que el vendedor está obligado a contratar dicho seguro. Los registradores han venido haciendo la “vista gorda” en estos asuntos y con lo de “exonerar del seguro al vendedor” lo daban por subsanado. Y a cruzar los dedos para que lo que te venden esté bien construido.
En primer lugar, yo que tu, realizaría una “consulta vinculante” con el colegio de registradores. Es decir, contarles tu caso en específico y que te contesten por escrito a tu pregunta. Te guardas bien esa respuesta y haber qué te cuenta tu notario, porque me da la sensación de que ha metido la pata y no sabe por donde salir.
Ellos son los que mejor te van a dar una solución en cuanto a la situación de la propiedad de la casa, una solución oficial.
Como última solución, realizar el seguro decenal ahora (ojo que la tramitación lleva su tiempo). Toda la documentación de la obra (proyecto, planos, acta de recepción, etc) está visada y guardada en el colegio de arquitectos de tu provincia y vosotros, como propiedad, podéis solicitar una copia de la misma. Os cobran unas tasas por entregaros copia, pero os la dan.
Hola, en relación al seguro decenal, os voy a exponer un caso diferente, a ver aquí que es lo que aplica:
estamos interesados en comprar una casita con terreno en el campo para ir a pasar los fines de semana. La casita en cuestión se construyó en 1980, el vendedor la recibió en herencia en 2003 y en 2009 hizo la “Escritura de declaración de obra antigua”, para lo que presentó un certificado de un arquitecto. Dicho certificado simplemente expone lo que se aprecia visualmente, es decir, los metros, las lindes, la referencia catastral y en el apartado “ESTADO CONSTRUCTIVO” dice: “Se trata de una vivienda unifamiliar completamente acabada”. O sea, que no dice nada que no supiéramos. No tiene ningún contenido técnico.
La pregunta es, al estar construida la casa desde 1980 (y dudo que haya ningún proyecto), y la declaración desde 2009, ¿tiene que suscribir el vendedor seguro decenal para vendérnosla?.
Gracias y saludos
Hola Martina,
tu caso es uno de esos casos en los que la subjetividad del registrador que te toque tiene mucho que ver.
Al igual que en el caso anterior, te recomiendo preguntar en el colegio de registradores para que te respondan por escrito, pues lo que yo te puedo responder aquí es una interpretación muy personal de lo que dice la ley. Y el registrador luego va y dice todo lo contrario.
A mi entender, si la “Escritura de declaración de obra antigua” toma como fin de obra el año 2009, la hemos fastidiado porque, si aplicamos al pie de la letra lo que dice la ley, entonces vas a tener que suscribir un seguro decenal.
Sin embargo, para estos casos atípicos, los registradores están abiertos a soluciones alternativas, como, por ejemplo, la exoneración de la obligación de contratar un seguro decenal.
En fin, que caben varias opciones, y la respuesta o el camino que tendrás que elegir, te lo dará el Registro.
Por otra parte, si al final tienes que contratar el seguro decenal, la principal documentación que te van a pedir es el Estudio Geotécnico y el Proyecto y, por lo que me dices, la vivienda carece de ellos. Tendrías que elaborar a posteriori dicha documentación y ¿qué arquitecto te va a hacer a posteriori dicho proyecto y se hace responsable de ello si ya está construido? Yo apuesto que ninguno. O si lo hace, te va a salir mas caro el “collar que el perro”.
Te recomiendo que busques una salida alternativa que nada tenga que ver con la contratación de un seguro decenal, pues obligatoriamente tienes que aportar documentación que no tienes (y seguramente no podrás nunca conseguir).
Habla con el Registro y, por favor, comentanos finalmente la solución.